华尔街风暴导致人们对全球股票市场的信心下挫，尽管很多股民已经遭受巨大损失，他们还是会选择将资金从股市中撤出。我们预计这些被撤出的资金将大量涌入地产市场。正如1987年股灾发生后，大量资金由股市流入房地产市场。对那些希望在稳定可靠的市场中寻找资产的直接所有权的人们来说，现在的机遇和1987年类似 – 住宅市场尤为如此。

总体上来说，尽管经济增长速度放缓，澳大利亚的经济发展仍然展现了极其强劲的势头。2007至2008年间，澳洲的GDP增长速度为3.9%；澳洲ANZ银行的地产展望（9月8日发行）预测：2008至2009年间，GDP增长速度将会放缓到2.1%。 2008年6月30日失业率为4.1%，预计此后会有增长。尽管如此，大多数评论家对澳洲经济状况表示乐观。另外尽管金融行业许多企业现在陷入困境，虽然要求加薪的需求大量减少， 但熟练劳动力仍持续短缺。

值得强调的是，任何个人或实体在申请贷款时都被财务状况所限制。原因很简单-贷方要尽量降低“风险”。 这就意味着低门槛贷款申请的难度提高，且其审核过程变长。然而，对于那些能识别当前市场的坚实原理并为自己把握好机会的睿智投资者来说，现在的市场条件还是很理想的。

然而基础的供求关系仍然显示全国范围内新住房严重短缺的现象。Residex六月发行的季度报告指出：“住房产业协会预测，在2008/2009年度澳大利亚新住房的需求将会超过十七万零三千套-而按照现在新住房的完工率计算，每年将会有大约两万套新住房的差额。”这样看来，持续的住房供不应求现象将会使房地产市场继续遭受压力。

让我们再看全国范围内住房租赁的大量需求，便不会再感到奇怪为什么“供房争论”这一话题会被延伸到租房与买房的昂贵开销上。 Residex官方数据显示，从2007年到2008年，全国各大城市的租房费用呈上升态势，请看下面的数据--墨尔本(增长18.75%)，悉尼(增长15%)，伯斯(增长13%)，阿德莱德(增长7%)，布里斯班(增长6%)。越来越多的人尝试去租赁已经购买不到的房屋，加上各地房产市场的住房低空置率，均推动了房屋租金的增长。空置率低于3%被视为极度供不应求。来自澳大利亚地产研究所的官方数据显示各大主要城市的控制率分别为：悉尼(1.1%)，墨尔本(1.2%)，布里斯班(2.2%)，阿德莱德(1.5%)，柏斯(2.1%).

几乎所有的评论家都认为，在2008年住房市场趋于平缓的同时，面对下半年充满挑战的全球环境和较高的利率及汽油价格等因素，住房市场将会持续稳固。许多业内专家都认为目前利率下降的趋势会将许多买主重新拉回房地产市场。由于建设成本每年的持续增长率接近10%，受基本的供求关系推动，资本增长必然会重新进入轨道。

预计2009年房价和租金会大幅上涨，但每个地区的房价不会同时上涨，上涨幅度不一。这也是Ironfish投资组合方式利用的一点，以确保客户在最佳时段把握住最佳时机。

澳大利亚——城市分析报告

阿德莱德

ABS消息：阿德莱德凭借其16.9%的年增长率，超越墨尔本和布里斯班，赢得2007至2008年首府城市“资本增长之首”的头衔。（去年6月末的季度增长率只有0.4%，否则其增长率还会更高）。尽管按照Residex的数据，阿德莱德年增长率为17%，仍列墨尔本（19%）之后，但统计学家认为，无论谁排第一，阿德莱德市场在2007至2008年度着实最为抢眼。

在过去的6年时间里，房价实现了翻倍，同时地产市场在2008年趋于稳定。阿德莱德的中短期投资前景仍然令人充满信心。ANZ的地产展望说：“ANZ观察到的SA市场的一个显著变化是，南澳国际移民显著增加，南澳的人口增长已经成型。”随着大型船舶建设和采矿项目的展开，商业投资持续强劲，从而巩固了阿德莱德的中短期增长。投资条件仍然十分有利，特别是在商业中心附近的地产。较高的石油价格开始影响人们对房屋类型的选择，商业中心的公寓住宅迅速受到人们的关注 - 阿德莱德商业中心地区仅1.5%的住房空置率以及较高的租金回报正是反映出这一点。

布里斯班

多年来，供房能力（即生活方式）一直是吸引人们移居昆士兰州的主要因素。尽管各州间的迁居活动已经放缓，昆士兰州仍以每年将近10万人的增长速度高居各州之首。生活方式无疑是原因之一，但其“金钱价值”难于体现。它已经取代新南威尔士，成为“最负担不起的州”。因此1%的利率削减会极大地刺激该地区的地产市场，重新吸引买主。

上一个财政年，本地租金上涨6%的同时，空置率依然低至2.2%，这反映出了可租用房的紧缺。布里斯班市内新住房的供应处于10年来最紧张的程度。Michael Matusik说，在供应的2500至3000套新住房中，只有500套能满足市场需求。投资的基础条件依然稳健，但去年年底特别是今年年初的利率上调严重地打击了昆士兰州投资商的信心。正如REIA形容的“安静的一年”一样。“利率下跌将为地产市场的持续发展建立一个新的平台。”

ANZ报告说：“大量的基础设施建设工程的陆续展开，快速发展的资源以及健康的投资渠道将确保昆士兰州延续其良好表现。”人口的快速增长给服务业施加了新的压力，其中有关交通运输的问题在TransApex计划中被提出。TransApex是昆士兰州史上最宏伟的运输提议，涵盖了隧道、桥梁、公路和高尔夫球场。

墨尔本

墨尔本的住房空置率在各大城市中最低，仅为1.0%（这也是近25年来的最低值），其租房的压力相当严峻，并且这种趋势在短期内不会改变。另外一个有意思的现象是，整个市区、近郊及远郊的空置率一致，可见其整个市场的稳定程度。据Residex.统计，截至2008年6月30日的连续12个月内，广告刊登的房屋租金上涨了18.75%。

墨尔本地区地产市场的基础供求稳固，过去几个月，尽管不少买主一直持谨慎态度，等待利率的 进一步下调（而事实也的确如此），投资商们却表现得异常活跃。得利于墨尔本极为方便的公共交通系统，特别是石油价格的上涨和生活成本的压力，我们预计近郊地产的表现要优于远郊地产。墨尔本拥有令其它城市羡慕的公共交通系统，利用这一优势，房地产开发商可以在未来几年享受到更高的溢价。该城市内部和周边的重要区域，如 Southbank和Docklands，正是由于这一原因而大受追捧。

ANZ房地产展望报告说，“近年来维多利亚的人口正加速增长（原因是生育小高峰及国际移民的急速增长）”。2007年共有八万二千四百人移居维多利亚，其中60%直接来到墨尔本，而墨尔本事实上覆盖了全州人口的75%。

柏斯

西澳的经济保持强劲的发展势头，令人难以置信。ANZ认为2008至2009年西奥经济增长会有所放缓，但其房地产市场仍会延续良好的发展势头。乐观的经济环境吸引着数千州际和海外移民来这里寻找就业机会。截止到2008年6月30日，一年时间内，本州的人口增长比率为2.4%，高居各州之首。昆士兰州以2.3%的增长率紧随其后。

尽管住房空置率在6月单季度已经缓解至2.8%——但这仍低于3%的“市场平衡点”，租赁市场仍然紧张。Residex发布的报告说，至6月30日之前的12个月，珀斯的住房租金上升12.9%，而单元房的租金只上升了3.33%。

至于资本增长，REIA 6月的季度报告说，该季度资本增长下滑2.7%，这使市场价格“与2006年9月的价格一致，外加中值价格的下滑，紧接下来第四季度资本增长仍会继续下降。”预计2009年柏斯的地产市场将会稳步增长。唯一潜在的风险是全球的资源需求状况是否会戏剧性地好转，这将直接影响地方经济。

悉尼

在悉尼市场平静甚至有些萧条了5年之后，专家预测2008/09年持续下跌的利率将最终触发一次明显的市场增长。ANZ地产展望认为，“地产市场的基本要素正在迅速紧缩，这最终会促使市场价格强力反弹，并且会活跃建筑行业”。Colliers PropertyWatch Research认为，2008和2009年悉尼房地产市场的主要驱动因素将会是承受能力和租金。任何利率的大幅削减（如10月7日公布的1%削减率）都可能成为市场好转的催化剂，因为随着利率下降，人们的承受能力随之上升，地产市场也会得以恢复。

新南威尔士州可能是受住房短缺困扰时间最长的州，其住房短缺问题由来已久，而且情况正日益恶化。不仅仅是因为其没有开发足够的新房产，而且搬出本州的人较之前大大减少，再加上去年多达五万四千的海外移民人数，所有这一切都给房地产需求市场造成了持续的压力。供应不足已经使07/08年的住房空置率低到了难以置信的1.1%，而同期租金上涨了15%。自2006年8月以来，悉尼的住房空置率就一直低于2%，这表明了悉尼的住房的严重供应不足问题。

有些年份的单元房销售量（42500pa）要高于普通房屋的销售量（41000pa），这并不奇怪。这反映出悉尼地区地产市场的增值以及将单元房作为首选房型的市场接受力。买方可以在承受能力与在拥挤的城市中寻找一处便利的住处二者之间寻求一个平衡点。ANZ4月发布的房屋简讯中说，2008年3月悉尼的住房空置率已经创造了历史新低，达到0.8%。

新西兰住宅房地产市场更新报告——2008年10月
 

澳大利亚住宅房地产市场更新报告——2008年10月

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连续两次利率下调（7月下调0.25%，9月下调0. 5%）显示出利率的“放缓周期”最终到来，这对过去12到18个月现金流不断遭遇压力的私房房主和投资商来说无疑是个好消息。储备银行官员Alan Bollard 表示，“预计中期的通货膨胀压力将减轻，此时宜转向相对宽松的货币政策。”另一个好消息是，根据首席经济学家Cameron Bagrie 在ANZ 8月的地产焦点期刊中的观点，放缓周期通常规模都较大（约200～300个基点）

新西兰目前正处于经济衰退中，其发展面临着很多挑战，这点毋庸置疑。然而其6月份的季度就业率令人惊讶地上升了1.2%。从供应层面上说，其住宅建筑量已经连续第三个季度下降，从08年1月1日到9月30日，已经下降了15.3%。随着未来12-18个月地产市场的发展，新地产的供应量显得尤为重要。ABS经济学家Jane Turner 说道，“当前经济放缓对住宅市场产生冲击。高利率、放缓的移民量以及不断增长的就业不确定性已经表明了市场对住房的需求下降”。

与6月的数据相比，7月全国售出的住房数量略有增加，这有望成为市场复苏的一个标志。RIINZ总裁Murray Cleland说，“尽管销售量较低，但全国范围内的中值价格上升，7月市场显著复苏，这在被称为淡季之最的7月有些奇怪。” 尽管如此，在100万待售的地产列表里面，奥克兰的销售量仍然很低。期间中值价格被调整了三个百分比，达到NZ$421,000。由于奥克兰是新西兰的金融中心，特别加上不少金融和房地产企业纷纷倒闭所带来的冲击性影响，因而人们对于本地市场的信心的下降也不足为奇。

尽管如此，认清当前市场环境下的困难和机遇仍然很重要。我们需要减少劣质的商业中心地区的公寓(尤其是面积在50平方米以下的公寓)以及其它高端豪华房产。这两类的地产遭遇冲击影响最大，并且这种趋势仍将持续下去。

优质廉价房地产的中短期展望相对来说还是比较乐观的，而且随着利率的继续下调，这块“可负担的房产领域” (价格范围在$350-$500k ) 将会得到恢复和改善。在目前的市场条件下有两个房地产投资机会。其一是定位带有阔地的优质房产——房屋和townhouse ——不在商业中心内或边上，而是在中环地区。为了避免当前的金融危机，尽量在结算之前尽可能地多买。 其二是定位为完整、优质的商业中心地区的公寓，但要对可用房源商议折扣，以此建立即时资产，并有助于规划接下来12～18个月的房产投资计划。